Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı ile kiralayan arasında düzenlenen kira sözleşmeleri, çeşitli sebeplerle sona erdirilebilir. Fesih sebepleri ve şekilleri Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında düzenlenmiştir.
Kanuna göre kiralayanın, kiracıyı tahliye etme hakkı, hukuken belirli koşullara bağlıdır.
Bu koşullardan biri, TBK madde 350/1 hükmü gereği ihtiyaç nedeniyle tahliye talebidir.
Kiralayanın, kira sözleşmesini sona erdirme gerekçelerinden biri, kiralanan taşınmazda kendisinin veya yakınlarının ikamet etme ihtiyacıdır. Ancak, bu sebeple açılan tahliye davalarında taraflar arasında sıkça uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.
Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki temelleri, koşulları ve uygulamaya dair detaylar incelenecektir. Ayrıca, kiracının korunmasına yönelik düzenlemeler ile kiralayanın hakkını savunması gereken hususlar ele alınacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın, kiracıyı kiralanan taşınmazdan tahliye etmesini talep etmek amacıyla açtığı davadır.
Kiralayanın, kira sözleşmesinde belirtilen süre bitiminde, kiracıyı tahliye etme hakkı genellikle sözleşme ile sınırlıdır.
Ancak, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmazda ikamet etme ihtiyacı doğmuşsa, bu durum, kiracının tahliyesini gerektirebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiralayanın ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edebilmesine olanak tanır. Ancak, bu tür taleplerin, haklı bir nedene dayandığının ve belirli koşulların sağlandığının ispatlanması gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmek için kanun ve Yargıtay kararları gereği belirli hukuki şartların yerine getirilmesi gerekir. Bunlar şunlardır:
1-) Gerçek Bir İhtiyaç Olmalıdır.
Kiralayan, taşınmazın kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçekten bir ihtiyaç duymalıdır. Bu ihtiyaç, geçici bir durum değil, sürekliliği olan ve kiracının tahliyesini gerektiren bir durum olmalıdır.
Örneğin, kiralayanın aynı ilçe hudutlarında başka bir konutunun olmaması, sağlık sorunları, işe yakınlık, kiralayanın veya kanunda sayılan yakınlarının kirada oturuyor olması nedeniyle taşınmazın zorunlu olması gibi somut durumlar gereklidir.
2-) İhtiyaç Talebinin Dürüst ve İyi Niyetli Olması Gerekmektedir.
Kiralayan, ihtiyacını ortaya koyarken dürüst ve iyi niyetli olmalıdır. Aksi takdirde, ihtiyacı bahane ederek kiracıyı çıkarma amacı taşıyan bir davranış söz konusu olabilir ki bu durum, kiracının haklarını ihlal etmekte ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin reddine karar verilmesine neden olmaktadır.
Yani kiralayan, sırf başka birine kiraya vermek, kira bedelini yükseltmek gibi esas itibariyle gerçek bir ihtiyaç yokken girişimlerde bulunur ise davası reddedilecektir.
3-) İhtiyacın Gerçekleştiği ve İhtiyaç Süresinin Gerekli Olduğu Ortaya Koyulmalıdır.
Kiralayanın ihtiyacı, gerçekten var olmalı ve devamlılık arz etmelidir.
Örneğin, kiralayan yalnızca kısa süreli bir konaklama amacıyla tahliye isteminde bulunamaz.
İhtiyaç, kalıcı ve sürekli bir yerleşim talebine dayanmalıdır.
Zira aksi gerçek bir barınma ihtiyacı olmadığını gösterecektir.
Unutulmamalıdır ki ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiralayanın mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı karşı karşıya gelmektedir.
Kiralayanın mülkiyet hakkının, kiracının barınma hakkından daha üstün tutulabilmesi için kiralayanın gerçek ve devamlı bir ihtiyacının olduğunun saptanması gerekmektedir.
4-) Tahliye Talebinin İleriye Dönük Olması
İhtiyaç, kiracının tahliyesinden önce ortaya çıkmış olmalıdır. Yani, kiralayanın ihtiyaç duyduğu tarihten önceki bir dönemde tahliye talep etmesi, hukuki olarak geçerli olmayacaktır.
Ancak bu durum doğacak olan bir ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilmesinin önüne geçeceği anlamına gelmemektedir.
Örneğin kiralayanın alt soyundan birinin evlenecek olması ve müstakbel eşiyle birlikte kiralanan taşınmazda yaşayacak olması, buna yönelik planların olması ancak henüz evliliğin gerçekleşmemiş olması ihtiyacın olmadığı yahut doğmadığı anlamına gelmemektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kiracının Korunması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracıyı önemli ölçüde etkileyebilir ve kiracının mağduriyetine yol açabilir.
Zira kiralayanın mülkiyet hakkı, kiracının barınma hakkından ihtiyaç nedenleri gereği üstün görülerek bir karar verilmekte ve teknik olarak kiracının barınma hakkı elinden alınmaktadır.
Bu nedenle, Türk hukukunda kiracıların korunması amacıyla birtakım güvence mekanizmaları getirilmiştir:
1-) Kiracının Tahliye Süresi
Eğer taraflar arasındaki sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılmasından önce kiracıya bildirim yapılması ve tahliye için süre verilmesi gerekmektedir.
Bu süre 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak yapılan bildirimin ulaşmış olması anlamına gelmektedir.
Ayrıca bu süre hem dava şartı olup hem de kiracının yeni bir konut bulabilmesi ve taşınma işlemlerini gerçekleştirebilmesi için öngörülmüştür.
2-) Kiracının İspat Hakkı
Kiracının, ihtiyacın gerçek olup olmadığına dair itirazları varsa, bu durumu ispatlama hakkı bulunmaktadır. İhtiyaç bahanesiyle kiracıyı tahliye etmeye çalışan kiralayanın, bu talebini somut verilerle ve belgelerle kanıtlaması gerekir.
3-) Tahliye Talebinin İyi Niyetli Olması Gerekliliği
Kiracının, yalnızca kiralayanın kişisel çıkarları doğrultusunda tahliye edilmesi isteniyorsa, bunun kanıtlanması gerekir. Yani, kiralayanın gerçekten bir ikamet ihtiyacı olması ve bu ihtiyacın geçici değil sürekli bir durum olması önemlidir.
Dava süresince ihtiyacın samimi olduğuna dair bilgi ve belgelerin toplanmasının istenilmesi kiracının haklarındandır.
4-) Kiracının Tazminat Hakkı (Yeniden Kiralama Yasağı)
Kiralayan, TBK MADDE 355/1’de yer alan: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Hükmü ve
M.355/3’te yer alan: “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Hükmü gereği taşınmazı haklı bir nedeni olmadıkça tahliyeden itibaren 3 yıl boyunca başka birine kiraya veremez.
Aksi halde kiracının, kiraya verenden son 1 yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hem kiralayan hem de kiracı açısından bazı önemli noktalar bulunmaktadır:
1-) Kiracıların Hakları
Kiracılar, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte dahi, belirli bir süre boyunca kiralanan taşınmazda ikamet etme hakkına sahiptir.
Kiralayanın ihtiyacının doğması, kiracının derhal tahliyesi anlamına gelmemektedir. Kiralayanın kanuni süreleri beklemesi gerekmektedir.
2-) Sürelere Uygun Hareket Etme
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde Kiralayan, konut ihtiyacı ortaya çıktığında en geç 6 aylık kira döneminin sonundan 3 ay önce kiracıya yazılı bir bildirim yapması gerekmektedir. Bu bildirim genelde avukat yardımıyla tanzim edilen ihtarnameler aracılığıyla yapılmaktadır.
Önemli olan ihtarnamenin gönderim tarihi değil tebliğ tarihidir. Bazen kiracılar evde bulunmadıklarında tebligatlar iade dönmektedir.
Böyle hallerde ilgili takiplerin yapılarak noterden mavi zarf tebliğ istenmelidir. İlgili sürelerin kaçırılmaması için uzman bir avukattan danışmanlık ve iş takibi alınması gerekmektedir.
Bildirimin süresinde yapılmaması dava şartlarında noksanlık yarattığından kiracının tahliyesi gerçekleşmeyecektir.
Sürelere ilişkin bir diğer husus da dava açma süresidir.
Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.
Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir.
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. (Belirli süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir)
Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
3-) Tahliye Talebinin Dava Yoluyla Gerçekleştirilmesi
Kiralayan, ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunacaksa, mutlaka mahkemeye başvurmalıdır.
4-) Tahliye Kararının İcraya Koyulması
Tahliyeye İlişkin Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarının icra edilebilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir.
Kararın kesinleşmesinden sonra kiracının konutu boşaltmaması halinde mahkeme kararının icraya koyulması gerekmektedir.
Tahliye kararının icrası, teknik olarak bir ilamlı takip icrası anlamına gelmekte ise de sair bir alacak davasına ilişkin ilamın icrasından farklıdır.
Takip türünün ve takip talebinin usulünce belirlenmesi ve seçilmesi gerekmektedir.
Takip türünde yahut takip talebinde yapılan hatalar da kiracının aleyhine başlatılan takibi haksız hale getirecektir.
Dolayısıyla tahliyenin gerçekleşmesi imkansız hale gelebilecek yahut süreç uzayabilecektir.
Tahliye takibinin usulüne uygun olarak başlatılabilmesi için alanında uzman avukatlardan destek alınması gerekmektedir.
5-) Tahliye İcrasında Kiracıya Süre Verilmesi
Kiracı, aleyhine başlatılan tahliye takibine rağmen taşınmazı tahliye etmez ise kiralayan icra dairesinden alacağı tahliye randevusu neticesinde tahliye için icra memuru ile birlikte taşınmaza giderek kiracıyı tahliye etmeye zorlayabilmektedir.
Uygulamada, Yargıtay kararları gereği de tahliye icra emrinin zorla yerine getirilmesi için taşınmaza gidildiğinde genelde kiracıya tahliye için 10 günlük süre verilmektedir.
6-) Zorla Tahliye
Kiracının, aleyhine başlatılan takibe ve icra memuru huzurunda kendisine verilen süreye karşın taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren icra dairesi aracılığıyla taşınmazın zorla tahliyesini sağlayabilir.
Bu halde yine icra dairesinden randevu alınmakta ve icra memuru ile birlikte taşınmaza gidilmektedir.
Taşınmaz, kiracının konutta olup olmamasına bakılmaksızın çilingir marifetiyle açılır ve anahtar göbeği değiştirilerek ilgili hususlar tutanağa işlenir.
Taşınmazda yer alan eşyaların cinsi ve mahiyeti tek tek icra memuru tarafından tutulan tutanağa geçirilir ve taşınmazdan çıkartılarak belirlenen yediemine nakliye aracılığıyla götürülür.
Zorla tahliye hususu, bazen mesai saatlerini aşan, bir tam gün sürebilen hukuki olaylardır. Yediemin, nakliye ve çilingir gibi bulundurulması zorunlu kişiler de kiraya veren tarafından ayarlanmaktadır.
Ayrıca bazen kiracının tahliye esnasında taşınmazda olması durumunda da taraflar arasında arbede, tartışma çıkabilmektedir.
Bu nedenle zorla tahliye icrasında taşınmazda polis bulundurulması ve sürecin alanında uzman bir avukat ile yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır.
Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır.
Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.
Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir.
Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir.
Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; kiraya veren, yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ve kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi tarafından açılabilir.
