Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesi Davası- Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Açabilmesi İçin Edinme Tarihinden Başlayarak Bir Ay İçinde Durumu Kiracıya Yazılı Olarak Bildirmesi Gerektiği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 09.09.2025 T. 2025/2624 E. 2025/3931 K.
“…6098 sayılı Kanun’un 351. maddesi uyarınca; konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse, dilerse önceki malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Somut olayda; davacının kiralananı 09.12.2022 tarihinde edindiği, kiralananı edinmeyi bildiren yazılı ihtarnamenin, 13.01.2023 tarihinde davalılara ayrı ayrı tebliğ edildiği, davanın ise 19.07.2023 tarihinde açıldığı dosya kapsamı ile sabittir. Davacı dava dilekçesinde önceki malikle davalılar arasında imzalanan kira sözleşmesine dayanmayıp açıkça davanın 6098 sayılı Kanun’un 351/1 maddesine dayalı olarak açıldığını belirtmiş olmakla, 6098 sayılı Kanun’un 351/1 maddesine dayalı olarak yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için öncelikle edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerektiği halde bildirimin en geç 09.01.2023 tarihine kadar yapılması gerekirken süresinde yapılmadığı, bu durumun resen dikkate alınarak, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.”
Tahliye Davası – Belirli Süreli Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kiraya Veren Tarafından Sözleşmede Kararlaştırılmışsa Fesih İhbar Şartına Uyulması Gereği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25.06.2025 T. 2025/2396 E. 2025/3576 K.
“…Daha önce, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki benzer nitelikteki uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine Dairemizin 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararıyla; \”Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin kanunda düzenlenmiş fesih ve tahliye sebebi bulunmadığında süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmesi (belirsiz süreli sözleşmede 10 yılın tamamlanması, belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması hariç) mümkün değildir. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin veya uzayan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde TBK m 350 uyarınca kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirilebilir. Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK 347. maddesi uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır. Bu durumda, TBK’nın 350. maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bir aylık dava açma süresinde açılmış olsa bile kiraya veren bu dava öncesinde, sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmaması halinde (kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olduğundan) kanundaki sürede dava açılmış olsa bile kiraya verenin kendisi için sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uymadığından açtığı dava reddedilir.\” gerekçesiyle, TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ile 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.”
Kiralananın Tahliyesi İstemi – Davanın Sözleşmenin Sonunda Bir Ay İçinde Açılması Halinde Ayrıca Bildirimde Bulunması Gerekmediği – Dava Kira Sözleşmesinin Sona Erdiği Tarihten İtibaren Bir Aylık Süre İçerisinde Açıldığı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.03.2025 T. 2024/4100 E. 2025/1496 K.
“…6098 sayılı Kanun’un 351. maddesi uyarınca, konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin, bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.12.2021 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. 24.03.2023 tarihinde kiralananı iktisap eden davacılar, seçimlik haklarım 6098 sayılı Kanun’un 351/2 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davayı önceki malikle yapılan kira sözleşmesine dayanarak açmışlardır. Davanın, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması halinde ayrıca bir bildirimde bulunması gerekmemektedir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 27.12.2023 tarihinde açıldığına göre, süresindedir. Bu durumda Mahkemece; işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.”
