TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kanun Metni
Türk Borçlar Kanunu madde 352/1: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Hukuki Çerçeve
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir süre içerisinde boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir belgedir.
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi, kiralanan yerin kullanım süresinin sona ermesi veya belirli şartların oluşması durumunda gündeme gelir.
Tahliye taahhütnamesi ise kiracının, kiralanan taşınmazı boşaltacağına dair taahhütte bulunmasını sağlar ve bu belge kiralayan için önemli bir güvence oluşturur.
Tahliye taahhütnamesi, özellikle kiracının tahliye yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, kiraya verenin haklarını koruyan önemli bir belgedir.
Bu makalede, tahliye taahhütnamesinin hukuki durumu, tarafların yükümlülükleri ve geçerliliği ile ilgili önemli hususlar detaylandırılacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirtilen tarihte veya sözleşmede belirlenen şartlar doğrultusunda boşaltmayı kabul ettiği bir yazılı belgedir.
Bu belge, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan sözleşmeye ek olarak, kiracının tahliye yükümlülüğünü güvence altına almak için düzenlenir.
Bu taahhüt, kiracının sözleşmede belirlenen sürenin sonunda ya da sözleşmeye taraflarca belirlenen özel bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair açık bir yazılı beyanıdır.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) dayanır.
Özellikle TBK madde 347 ve devamındaki hükümler, kiracının tahliye yükümlülüğünü ve kiraya verenin haklarını düzenler.
Kiracının tahliye etmemesi durumunda, kiraya verenin yasal hakları ve başvurabileceği yollar belirlenmiştir.
Tahliye Taahhütnamesine ilişkin hüküm ise TBK madde 352’de düzenlenmiştir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği / Zorunlu Unsurları
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir:
1-) Yazılı Olma Zorunluluğu:
Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmeli ve her iki taraf tarafından imzalanmalıdır. Bu, ileride çıkarılacak ihtilaflarda hukuki bir geçerlilik sağlaması açısından önemlidir.
2-) Serbest İrade:
Kiracının tahliye taahhüdünü özgür iradesiyle, baskı altında olmadan imzalaması gerekir. Kiracı, bu taahhüdü kabul ederken herhangi bir baskı altında kalmamalıdır.
3-) Belirli Bir Tarih:
Taahhütnamede, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih net bir şekilde belirtilmelidir. Bu tarih, taşınmazın tahliye edilmesi için en geç son tarihtir.
4-) Kiracının İhtiyacı:
Eğer kiracı, tahliye için ek bir süre veya yardımcı bir husus talep ederse, bu taleplerin de açık bir şekilde değerlendirilmesi gerekir. Kiraya veren, kiracının ihtiyaçlarını göz önünde bulundurmakla yükümlüdür.
Tahliye Taahhütnamesinin Kiraya Veren Açısından Önemi
Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren için çeşitli faydalar sağlar.
Bu belgenin hukuki geçerliliği, kiraya verenin kira sözleşmesinin bitiminden sonra kiracıyı taşınmazdan tahliye etme sürecini hızlandırır.
Özellikle, kiracı sözleşme süresi dolmasına rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu taahhüt sayesinde hukuki olarak tahliye işlemi başlatabilir.
1-) Hızlı Hukuki İşlem:
Kiracı sözleşmeyi ihlal ettiğinde veya tahliye etmediğinde, kiraya verenin tahliye davası açması gerekebilir. Tahliye taahhütnamesi, dava sürecinde kiraya verenin lehine kanıt oluşturur.
2-) Güvence Sağlar:
Kiracının, sözleşme sona ermeden kiralanan taşınmazı boşaltması konusunda teminat sağlar.
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesi ile kiracının taşınmazı belirtilen tarihte boşaltacağına dair güvence elde eder.
Zira bir yıllık yapılan belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda sona erdirilmez yenilenmiş sayılır.
Böyle bir halde, kiracının tahliye edilebilmesi için tahliye taahhütnamesi bir güvence oluşturur.
Tahliye Taahhütnamesi ve Kira Sözleşmesi
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin bir parçası olabilir, ancak kira sözleşmesinden bağımsız olarak da düzenlenebilir.
Kiraya veren, kiracıdan tahliye taahhüdü almayı, kiracının taşınmazı boşaltacağına dair güvence sağlamak amacıyla tercih edebilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi veya feshedilmesi durumunda, kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır.
Ancak, kiracı tahliye etmeyi reddederse, tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin kiracıyı tahliye etme konusunda hukuki adımlar atmasına olanak sağlar.
Tahliye Taahhütnamesinin İptali
Teknik olarak tahliye taahhütnamesinin iptali şeklinde bir hukuki yol bulunmamaktadır.
Ancak tahliye taahhütnamesine istinaden yasal yollara başvuracak olan kiraya vereni durdurmak için kiracı, tahliye taahhütnamesinin sahte olduğunu, hile yahut hata sonucu tanzim edildiğini iddia ve ispat eder ise tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.
Tahliye taahhüdünün geçersiz olduğuna dair işbu iddiaların ispatı uygulamada oldukça zordur. Dolayısıyla kira hukuku alanında uzman bir Ankara avukatından hukuki destek alınması önem arz etmektedir.
Tahliye Taahhütnamesini Geçersiz Kılmak İçin Ne Yapmalıyım?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin tanzim edilmesinden en az 1 ay sonra yapılmış olmalıdır.
Ancak uygulamada kira sözleşmesinin tanzimi ile birlikte tahliye taahhütnamesi de kiracılara imzalatılmaktadır.
Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi ile aynı gün imzalatılan tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
Bu hususun ispatlanması için kira sözleşmesinin bir örneği ile tahliye taahhütnamesinin bir örneğinin yahut fotoğrafının alınması suretiyle aynı gün noterden kiraya verene ihtar çekilebilir.
İhtarın içeriğinde geçersizliğe dair hukuki gerekçelere yer verilebilir.
Böyle bir halde ileride kiracı aleyhine tahliye taahhütnamesine istinaden başlatılan icra takibine yahut tahliye davasına ilişkin itirazlara konu edilebilecek bir delil elde edilmesi mümkün olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine İstinaden Kiracının Tahliyesi
TBK m.352/1 hükmü gereği elinde tahliye taahhütnamesi olan kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için iki farklı yol izleyebilecektir.
Bunlardan biri icra takibi, diğeri ise tahliye davasıdır.
1-) Tahliye Taahhütnamesinin İcra Takibi Yoluyla İşleme Konulması
TBK m.352/1 hükmü gereği kiraya veren İcra ve İflas Kanunu madde 272 hükmü gereği tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracıya karşı tahliye talebi ile takip de başlatabilir.
Takibe kiracının itirazı üzerine, kiraya veren 2004 sayılı Kanun’un 275. maddesi uyarınca, tahliye taahhütnamesi noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir veya aynı Kanun’un 67. maddesi uyarınca itirazın iptali davası açabilir.
Kiraya verenin, tahliye taahhütnamesinin mahiyetine göre yahut kiracının itirazının türüne göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açması yönünde seçimlik hakkı bulunmaktadır.
Şayet tahliye taahhütnamesi İİK madde 275 hükmüne uygun değil ise yahut kiracı tarafından belirli ikrarlar söz konusu değilse kiraya veren itirazın kaldırılması davası açamaz.
Böyle bir halde kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemelerinde itirazın iptali davası açmak zorundadır.
2-) Tahliye Taahhütnamesinin Dava Yoluyla İşleme Konulması (Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası)
Kiraya veren elindeki tahliye taahhütnamesine istinaden icra takibi başlatmaksızın direkt Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davası açabilir.
Kiracı, icra takibine paralel olarak bu defa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye taahhütnamesine ilişkin itirazlarını sunabilir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasına yahut icra takibine ilişkin Ankara kira avukatı desteği için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
Ayrıca konuya ilişkin Yargıtay kararlarına da göz atabilirsiniz.
